建设中国版REITs市场 更好服务实体经济和国家战略——上交所总经理蔡建春在中国REITs论坛2021年会上的致辞

大家上午好！很高兴再次参加中国REITs论坛年会，也非常荣幸与中国REITs论坛、苏州市人民政府、中国建设银行共同举办本届年会。在此，我谨代表上海证券交易所，对大家的到来表示热烈的欢迎！

开展基础设施REITs试点，是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制的一项重要举措。去年4月30日基础设施领域公募REITs试点通知发布以来，在国家发改委、各地政府的悉心指导和大力支持下，上交所按照中国证监会统一部署，全力以赴抓好试点的落实落地工作。随着6月21日首批5只产品正式上市，上交所基础设施公募REITs试点工作实现了“四稳”——平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。试点成效主要体现在三个方面：

一是集聚效应初步显现。首批试点项目共融资170亿元，包括五大主流基础资产类型，分布在三大重点区域，原始权益人涵盖央企、地方国企以及外资企业，具有较强的示范性和代表性。

二是市场运行平稳有序。首批发行交易情况符合预期，投资者参与积极理性，发行市盈率整体超过15倍，二级市场流动性维持在较为合理的区间，日均换手率在0.8%左右，整体高于境外成熟市场。价格发现功能较为有效，引导资源合理配置的作用正逐步发挥。

三是政策环境逐步优化。随着发展基础设施REITs写入“十四五”规划，社会各界对基础设施REITs的认识逐渐统一。在中央部委层面，有关部门正积极研究制定税收、投资者等支持政策；在地方层面，上海、北京等多地政府出台了专项支持政策。

首批项目上市是一个重要的里程碑，也是一个新起点。REITs市场刚刚拉开帷幕，仍需在探索中逐步完善，补齐短板。正如李超副主席所讲，我们要“凝聚共识，发挥合力”。希望社会各方继续多提建设性意见，继续给予支持和关注，共同呵护好、建设好中国版REITs市场，共同促进行业长期健康发展。借此机会，我想结合试点运行情况，谈几点认识和体会，说的不对的地方，请大家批评指正。

第一，我国基础设施REITs市场具有广阔的发展前景。REITs起源于房地产领域，因此有观点认为REITs主要适用于房地产行业。事实上，在成熟市场中，基础设施REITs已经形成规模化的大类资产，涵盖了仓储物流、通信设施、电力配送网络、高速公路及其他能产生长期稳定现金流的基础设施资产。在美国，基础设施REITs市场占比接近40%。相较而言，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，存量已达130万亿元。其中，适合作为REITs投资标的的资产规模超过30万亿元，尤其在长三角等经济发达地区，基础设施资产类别全、规模大、收益好，具备区域一体化的联动和集聚优势，有望在全国率先形成REITs产业要素聚集地和发展高地。近期，国家发改委发布的958号文将全国31个省市纳入试点范围，并新增清洁能源类、租赁住房类、旅游类资产等基础设施，为基础设施REITs发展注入了新动能。

第二，REITs市场建设有利于提升权益融资比重，助力化解地方政府债务。从融资结构看，我国权益类融资占比仍然较低，宏观杠杆率已达277%，相对倚重债务融资的现状不利于经济高质量发展。REITs是企业资产的公开发行上市，属于权益型金融工具，在制度设计上充分借鉴了股票市场经验，其基础资产现金流的产生具备独立性，不依赖外部增信，不附带隐性债务。由于REITs需要持续分红，有观点认为，发行REITs增加刚性兑付债务，可能导致地方政府隐性债务提升。但事实上，持续分红派息特征，只是将经营产生的现金流按比例向投资人分配，不引发发行人刚性兑付义务。这不仅不会增加企业和政府债务负担，还有效拓宽了长期权益型融资渠道，引导政府和企业投融资从传统的聚焦于负债端管理延伸到资产端管理，为化解地方政府债务开辟了新路径。

第三，基础设施REITs有利于企业降低融资成本。有观点认为，REITs发行条件要求4%现金流分派率，高于部分国有企业的债务利息，发行REITs不利于企业降低融资成本。事实上，这样的比较忽视了REITs对企业资产价值重估、管理效率提高、与企业债务结构改善等多方面的综合作用。IPO是企业上市，而REITs可以看作资产上市。优质资产的份额化交易有利于提升资产流动性，促进合理定价。同时，企业可以比照股票上市的做法，依托“PE+REITs”机制和扩募收购机制，利用企业专业管理优势，培育优质资产。后续还可通过持续注入或置换，形成“开发+运营+金融”的全链条经营模式，打造企业的“资产上市平台”，实现资产整合和战略调整，提升企业投资价值。

第四，基础设施REITs有利于国有资产保值增值。近年来，交通、市政等基础设施类上市公司市净率水平偏低，部分基建企业市净率甚至低于0.3倍。相较于股权融资，REITs基于现金流收益法估值，可提供更加合理的整体估值水平，其定价主要“锚”定于资产价值。以首批试点项目来看，二级市场“市净率”整体可观。同时，企业可以通过并表方式继续保有对国有资产的控制，首批9单试点项目中，3单已明确并表安排。上市后，相关规则明确了权益变动的“爬坡”信息披露机制和要约收购机制，能够有效防止恶意收购REITs的控制权。通过发行REITs，将基础设施资产导入资本市场，将会为做优做强国有资产提供一个重要路径。

各位领导、各位嘉宾：

随着我国基础设施REITs市场迈出“从无到有”的第一步，建设新制度、完善新规则、引导建立市场化约束机制，已成为当务之急。我们要将借鉴国际最佳实践与立足国情市情有机结合起来，持续优化完善制度，形成可复制可推广的常态化机制。上交所将在中国证监会指导下，深入总结试点经验，认真解决存在问题与不足，不断提升基础设施REITs服务实体经济和国家战略的质效：

一是要严格把好准入关口，完善审核流程机制。完善审核内容和标准，强化信息披露要求，压严压实主体责任，切实把好准入质量关，防范业务风险。近期，上交所将制定发布审核流程指引，推进开门办审核，促进审核运行“阳光化”，主动接受社会各界监督。

二是要聚焦国家战略，推动项目常态化供给。首批试点项目的顺利上市，为市场发展积累了实践经验和示范效应。要立足当前、着眼长远，从“十四五”的中长期视角出发，紧紧围绕国家重大战略，积极支持创新驱动、绿色发展、民生保障等重要领域，协助解决重点难点问题，尽快落地成熟项目。在此基础上，推动项目资源持续供给，稳中求进，形成市场的规模效应和集聚效应。

三是要探索完善治理机制，提升运营效率。刚才李超副主席提到，REITs试点带给我们全新的治理模式与理念，是基于传统上市公司治理模式之外的有益探索，我非常认同。决定REITs可持续发展的关键因素，在于项目的高效和专业化运营。因此，我们需要在总结试点经验的基础上，结合境外市场实践和我国国情，加快探索有效激励和相互制衡的内部治理机制，进一步激发优质资产持有人参与试点的主动性和积极性，提升REITs运营效率，为投资者带来稳定的回报。

四是要优化投资者结构，促进市场合理定价。借鉴境外成熟市场投资者结构特征，推动扩大公募REITs投资群体，引入REITs投资专项基金、全国社保基金、养老金、企业年金等多元长期投资者，强化REITs市场的配置属性和理财属性，不断优化结构、丰富类型。同时，研究推进将REITs产品纳入融资融券标的，完善做市商制度，提升产品流动性。伴随着试点深入，适时研究推动公募REITs指数制定以及其指数ETF产品开发。

五是要完善扩募机制，助力可持续发展。扩募机制是REITs生命力的重要源泉，支持运作良好的REITs通过扩募机制做大做强，健全正向激励机制，是形成市场化优胜劣汰，提升REITs整体市场表现的重要途径。要抓紧完善扩募机制，尽快制定配套规则，明确实施流程及信息披露安排，挖掘可扩募资产，尽早实现REITs全链条管理，进一步推进我国REITs常态化发展。

六是要持续强化日常监管，督促规范运营。要比照上市公司监管，持续完善REITs日常监管体系建设，重点做好信息披露、关联交易、规范运行等事项监管，规范定期和临时报告披露，加强信息披露监管。同时，建立与证监会派出机构的信息共享和监管联动机制，形成监管合力。

七是要适时研究推动专项立法，加强法治保障。依托《证券法》推动专门立法，系统构建符合REITs特点的制度安排。建议通过制定不动产资产支持证券管理条例或REITs管理办法等方式，健全完善REITs规则体系，夯实REITs市场高质量发展法律基础。

各位领导、各位嘉宾：

“十四五”时期，我国将进入“两个一百年”奋斗目标历史交汇期，上交所将深入学习领会习近平总书记“七一”重要讲话精神，在中国证监会的领导下，勇于担当，优化服务，把REITs市场建设工作更好融入资本市场改革发展的全局当中，推动资本市场高质量发展。同时，上交所将坚决立足市场组织者、服务者、监管者的角色，坚持“四个敬畏，一个合力”的理念，与各方一道，共同谱写资本市场服务实体经济的新篇章。

最后，预祝本次中国REITs论坛年会取得圆满成功！谢谢大家！