新浪财经讯 经过2013-2014年的疯狂拿地之后，泰禾集团的资产负债率便一直居高不下。2018年，泰禾集团土地成交价款在50亿元左右，同比断崖式下滑。
不过，虽然泰禾已开始明显“减速”，但此前激进扩张所带来的“隐患”似乎并没有那么容易得到缓解。
日前，泰禾集团收到了年报问询函，深交所发出19问直指公司的偿债、现金流等问题。不久后，泰禾集团发布公告表示需延期回复年报问询。
存货千亿级 周转率进一步下滑
整体来看，2018年“房住不炒”总基调并未改变。房企存货规模持续提升，但增幅有所收窄。
Wind数据显示，2018年，根据证监会行业类分类，在135家A股房地产业上市公司中，存货规模突破千亿的有15家，泰禾集团便是其一，当期存货为1735.28亿元，占公司资产总额的71.37%，主要为土地和房子。
得益于前几年的疯狂拿地，2013年以来泰禾集团的存货规模便名列前茅，根据证监会行业分类，在135家A股房地产业上市公司中，泰禾集团的存货稳定活跃在前20名之中，2016年进入前10，2018年上升至第6。
而在135家A股房地产业上市公司中，2018年，泰禾集团的营业收入排14名，净利润排第16名。
Wind数据显示，2018年，泰禾集团的存货周转率由2017年的0.15次，下降为0.14次。而2016年，该周转率为0.22次。
数据来源：wind据悉，存货周转率指标一定程度上反映了房企销售能力和资金使用效率，因此周转的加快往往可以带来营业收入的同步上涨。
众所周知，企业计提存货跌价准备会减少当期利润。截至2018年底，泰禾集团的存货跌价准备余额为3.07亿元。但通过对比可以发现，与泰禾集团存货规模相当的几家同行业上市公司，当期所计提的存货跌价准备大多远超泰禾集团。
数据来源：wind销售额、大幅降负债率宣言都没实现
据了解，2017年12月，泰禾集团董事长及实控人黄其森曾对外宣称2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元，同时大幅降低资产负债率。此言一出，泰禾集团的股价在之后的一波行情中暴涨超150%之多。
因2018年泰禾集团的年报并未披露详细的销售额数据，也引来了深交所的问询。而据克而瑞研究中心发布的数据，去年，泰禾集团实现销售额1303.4亿元，在中国房地产企业中排行第20。
数据来源：克而瑞研究中心而在资产负债率方面，Wind数据显示，截至2018年底，泰禾集团的资产负债率为86.88%，与2017年的87.83%相差不到1%。在135家同行业上市公司中，2018年泰禾集团的营业收入排14名，净利润排第16名，但资产负债率却高居第8。尽管公司的净负债率较2017年下降了90.15个百分点，但仍处在384.55%的畸高水平。
数据来源：wind深交所还指出，2018年泰禾集团经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元。而公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。并要求公司说明即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。
数据显示，2018年泰禾集团的投资性房地产期末公允价值排名前五大项目中“石狮泰禾广场购物中心”、“泰禾中央广场”、“东海泰禾购物广场”三个项目的出租率分别仅为69%、79%和64%，较上期均有不同程度下降。
但2018年，泰禾集团的投资性房地产还是较期初增加了43.32%。公告显示，主要因公司购买的东四环金尊府、自行开发的泰禾大厦、东海时尚MALL等项目由存货转入投资性房地产所致。
但这三个项目的出租率都比较低，“泰禾大厦”项目出租率为18%，“济南东部”项目出租率为12%，“东四环金尊府”出租率为0。
将存货转入投资性房地产的好处显而易见，一方面可以避免存货跌价准备，另一方面又可以通过以公允价值计价的方式增加利润的弹性。
此外，截至5月18日，泰禾集团及控股子公司对外担保总额超过最近一期经审计净资产100%；对资产负债率超过70%的单位担保金额超过上市公司最近一期经审计净资产50%。
数据来源：wind或许是出于偿债压力，泰禾集团从2018年年底开始，转让股权动作频频，wind数据显示，转让总金额合计超70亿元。
（新浪财经上市公司研究院 地产新息/曹婕）
责任编辑：公司观察
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