崇明岛养老噱头下的地产生意经
在位于中国最大河流长江入海口的崇明岛，是国内仅次于台湾岛、海南岛的第三大岛屿，素有“长江门户、东海瀛洲”的美誉。
《中国经营报》记者实地调查发现，在崇明岛上，除了绿地集团，还有融创、碧桂园、上实发展和大爱城控股等多家开发商早已布局养老地产项目。其中绿地等房企打着养老噱头念起了地产生意经。
近日，有多名养老项目的老年业主反映，在购置绿地长岛项目的精装养老房之后发现，房屋存在漏水和开裂情况，装修标准缩水，而且不能连接正常的供水供电系统。最为担心的是，一江之隔的启东市滨江化工园区内的化工企业由于超标排放，每逢刮起东风和北风，整个绿地长岛处于大量工业废气的笼罩之中，无法达到养老居住的条件。
对此，《中国经营报》记者实地调查发现，绿地长岛位于崇明岛北面一处围垦形成的小岛上，生活配套设施和交通出行不方便，导致除了建造完工的住宅，周边多是农田和荒地。当地政府方面表示，由于供电公司的缘故，上述问题短时间很难得到解决。
与化工厂隔江相望的“养老住所”
两年前，上海市民金雪梅（化名）和亲戚两家分别购置绿地长岛项目（备案名：乐享城）的养老公寓，总共房款达到120万元。“当时房价仅为9000多元/平方米，相比市区便宜很多，样板房很漂亮，我们也很冲动。”金雪梅向记者介绍。
然而，去年金雪梅到小区之后却发现，半夜时常会停水停电，生活并不方便。“一对老夫妻入住后，十多天没来水，”金雪梅说，业主们前往相关部门进行信访投诉，检查后才知道，项目使用的是临水临电，短时间无法解决。
6月4日，记者在绿地长岛项目B区04板块的金女士家看到，家里有六面墙壁被“拦腰砍断”，横竖贯穿开裂。绿地长岛B区的业主刘长栋（化名）是第一批业主。据他介绍，购买的精装房在去年3月份交房时存在门套和墙面脱落、栏杆断裂等10余处装修质量问题。其将情况上报之后，至今仍未收房。
一些老年人因为养老的需求，用一辈子积蓄购置精装房，结果成了“惊吓房”：吊顶内管道没有衔接和安装，整排西边套的落地窗被风吹之后发生剧烈晃动，一些业主的房型层高不足，导致无法正常生活。
业主提供的联名信访函显示，江苏启东滨江化工园区与绿地长岛项目隔江相望，直线距离约1800米。2017~2018年期间，居民均看到化工园区有排放臭气的情况，每逢刮北风，灰黑色的工业废气飘向崇明岛，空气中能闻到明显的异味。
在2018年6月29日中央环保督察组“回头看”交办问题清单中，启东的滨江化工园区气味扰民，启东亚太化工有限公司偷排废水和废气的问题被提及。
公开资料显示，绿地长岛项目位于江苏省在上海崇明岛的两块“飞地”之一的启东市启隆镇，东西长约17公里，南北最宽为1.1公里，是崇明岛少量属于江苏省南通市的区域。
时间的指针回拨到2014年，绿地集团号称投资2000亿元，历时10年进行整岛开发。项目总占地面积约2.35万亩，相当于原两个静安区大小，是绿地集团开发较大的一个房地产项目，其与宁波杭州湾新区的绿地海湾组成以“南湾北岛”特色小镇发展战略。
绿地长岛项目自西向东分为A、B、C、D四个区域。拟建设10万套住宅，预期导入人口约为30万。目前B区已经交付约1万套，后续还有大量房屋需要交付。
绿地长岛在入市之初介绍，项目是以养老地产项目的方式运营，随后针对该项目召开“绿地长岛养老战略发布会”，试图打造“东方孝贤岛”，使得东方孝贤岛在建设、服务以及相关配套上，根据老年人需求进行适老化设计。
投资客“抢房”的热土
崇明岛全岛三面环江，一面临海，西接滚滚长江，东濒浩瀚东海，南边与上海自贸区隔水相望。
记者在实地走访中了解到，仅围绕在绿地长岛周边的楼盘就有8个，分别是启东御江湾、碧桂园十里外滩、悦岛观湖、国瑞瀛台、大爱城、蔚林半岛、融创海上桃源和鸿泰乐颐小镇，都属于启东市，与上海实业发展股份有限公司（股票代码：600748.SH）在东滩开发的瑞慈花园一样，大多是以“养老项目”的性质进行运营。
由于地处崇明岛北端启东市辖区内，这一小块区域避开了限购限售的要求，也成为投资客“抢房”的热土。
在崇明大爱城项目的营销中心，销售人员介绍，项目共占地约3000亩，其中1500亩规划为农地生态公园，用来种植瓜果蔬菜和药材等，剩下1500亩规划为住宅、商业和配套用房，共计1万多套房源。“开盘很快就卖光，今天已经没有房源了。如果有房源的话，可以付定金，出具40万元银行存款证明。”该名销售人员说，下一次开盘肯定会涨价，未来投资只会升值。
知情人士透露，崇明大爱城紧邻绿地长岛项目，其实是向绿地集团转让原绿地长岛项目D区地块资源，才得以开发崇明大爱城。
记者在营销中心门内右侧的宣传海报上看到，“（大爱城）项目处于环上海城市发展圈，且属于崇明岛约4.97%不限购区域，未来上海周边将迎来新一轮规划红利，处于价值洼地的崇明无疑将成为五年内长三角投资价值高地。”
为了方便投资业主的需求，崇明大爱城还推荐业主与斯维登集团签约，选择2800元/年的套餐，享受全年12次定期全屋打扫。另外，帮业主更大限度地利用房屋闲置时间，通过斯维登的托管服务，让闲置不动产获取最大利益。
楼盘销售人员介绍，崇明大爱城和绿地长岛一开盘即被抢光，需要交定金才能留住房源，得房率高而且赠送面积，另外支持“二套改首套”操作，降低首付比例购房。
对于预付定金的情况，大爱城房地产南通有限公司一名负责人予以了否认，其表示，购房前出具40万元存款证明也只是放在购房者的账户里。
记者围绕崇明岛走访发现，与养老项目售楼处的宣传相比，大多数养老项目周边的配套设施亟待改善。
配套设施匮乏
上述业主提供的联名信访函还举报到，绿地长岛项目全岛仅B区04板块有直供电，没有直供水，其余都为临水临电，每到夜里，道路上不开路灯，连红绿灯也未设置，老年人出行非常不方便。
针对上述问题，4月12日，国网上海市电力公司崇明供电公司表示，2017年1月，上海市召开专题会议后提出，根据国家对长江流域不搞大开发、大建设和崇明区建设世界级生态岛等要求，故相关配套暂停建设。公司根据增幅要求，不能实施相关的房地产配套电力业务。2015年12月，绿地长岛项目开发商启东崇和置业有限公司向国网上海市电力公司崇明供电公司申请临时基建用电，期限为4年（2016年2月22日~2020年2月22日）。公司在日常营业普查中发现启东崇和置业有限公司存在临时基建用电转供给“乐享城”住户使用，根据规定已要求立即整改。
启东市行政审批局一位负责审批的负责人向记者透露，尽管供电设备符合要求，但是崇明供电公司拒绝参与绿地长岛项目的供电验收工作，所以正式供电才无法兑现。
启隆镇政府一名负责人表示，启隆镇的电和水是属于上海电网供应，上海电网为了限制该镇房地产项目发展，不同意进行供电，项目由此不能正式用电，这个问题短时间内很难解决。早在绿地长岛项目一期开发时，绿地集团和当地政府签署协议，土地没有通过招拍挂程序，拿地价格非常便宜，所以前期配套设施应该是由开发商承担。
披着“养老”外衣卖房？
在房企扎堆崇明岛布局养老地产背后，养老地产项目盈利难题也不容小觑。
记者在走访崇明大爱城期间，销售人员介绍，项目后期将配备120个养老床位，老年人不需要出具管理费，只要缴纳100万元或者800万元不等的押金，即可以享受陪护。“其实也是公司的一种金融工具，帮助融资。”该销售人员说。
中国房地产业协会老年住区专家委员会专家、清华同衡养老专家委员会专家陆松涛认为，养老地产发展的关键在于开发商有足够的资金支撑，改变传统卖房的方向，对养老项目进行定位，对业态和功能配套进行梳理。通过会员制、长租的形式去获得资金支持，目前从这个方式去探索也有成功案例。同时，通过合法的金融手段也可以解决。
对于崇明岛养老地产发展，养老e周刊创始人孙黎直言，虽然崇明岛自然环境优越，但是过去十年间，房地产企业在布局养老项目实际上是为了更低价格、更大面积地拿地，与其说是养老地产项目，不如说是通过地产“养老”。和纯护理的养老院相比，养老地产项目更多是以“郊区大盘”的形象存在。为什么各家入住之后，没有达到养老社区的环境？是因为随着房企融资渠道收窄，资金相对紧张，地产开发商在拿地之后，没有真正当成养老社区来建设。除了崇明，这种情况在一线城市周边也同样存在。
与此同时，一位不愿具名的分析人士表示，如果用水用电不按住宅的标准走，那么一方面是费用的问题，另一方面也会让大家对于此类房产产权属性有质疑。
针对上述问题，记者致电致函绿地集团和大爱城控股方面，截至发稿，尚未收到回复。