春节刚过，赴港上市的内地房企又多了一家。2月13日，浙江房企德信中国控股有限公司宣布其全球发售股份及于香港联合交易所主板上市的详情。据悉，德信中国将于2月14日至2月19日公开招股，并预期股份于2月26日在香港联交所主板上市。
德信预期2月26日上市
公告显示，德信中国预期于2019年2月26日在香港联交所主板开始买卖。公司的股份将以每手1000股股份买卖，股份代号为2019.HK。每股发售股份不超过3.25港元。
德信中国全球发售的发售股份数目共5.32亿股，其中，按发售价初步提呈5320万股股份以供香港公众认购，占根据全球发售初步可供认购股份总数约10%。国际发售包括初步提呈发售的4.788亿股发售股份，相当于初步可供认购的发售股份90%。
假设发售价为每股股份2.79港元（即招股章程所述指示性发售价范围2.32港元至3.25港元的中位数）及假设超额配股权并无获行使，经扣除公司就全球发售应付的包销费用、佣金和估计开支，公司估计将全球发售收取所得款项净额约13.678亿港元。
据了解，2018年9月18日，德信中国向香港联交所递交了IPO上市申请，成为当前杭州本土房企中最新一家赴港上市的企业。建银国际金融有限公司为独家保荐人及独家全球协调人。
德信中国是一家起家于浙江的综合型房地产开发商，主要专注于住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。根据行业报告，2017年，按浙江省全部11个地级市的住宅物业合约销售总额计算，德信中国排名第五，市场份额为2.2%。
德信官网显示，1993年德信开启创业里程，1995年浙江德信置业有限公司成立，2000年，地产版块进入加速发展阶段：制定以长三角为基地的发展战略。2005年德信总部迁址到杭州，正式成为杭州房企的一员。在此基础上，2010年，全面启动“精耕杭州，深入长三角，拓展全国版图”发展战略。
在以住宅物业开发为核心业务的同时，德信以“一体两翼”为发展策略，丰富产品组合。其住宅物业主要分为四个系列，即海派系、泊林系、大院系和臻悦系；非住宅产品主要分为两大系列。商业系列主要分为三类，即区域型购物中心、邻里生活中心和迎合儿童需求的产业综合体。商业系列下开发的代表项目包括“杭州·杭州之翼”、“杭州•时代之心”及“杭州•天空之翼”等。产城系列包括办公楼和科研大楼以及文旅小镇的开发，如南京仙林智谷产业园，还包括通过生态规划和创新整合旅游、休闲、文化和生活方式的项目，如神仙居文化主题乐园。
公告显示，德信中国拟将所得款项净额用作以下用途：约60%用于开发若干现有物业项目（即天空之翼一期、九溪云庄、丽园、市心府及时代广场）的开发成本；约30%将用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用于目前经营和计划扩展业务的城市物色和收购地块以收购土地储备；约10%用作一般公司及营运资金。
业绩扩张致负债攀升
可以说，德信中国与同是深耕浙江的滨江集团类似，都是深耕浙江，滨江更加聚焦杭州，德信则更加聚焦温州。据克而瑞榜单显示，2016年、2017年以及2018年，德信流量金额分别为156.8亿元、265.1亿元、366亿元。近几年其业绩呈翻倍增长，但由于起点低，仍属于中小型房企行列。相对于滨江2018年全年850.1亿元的销售额，德信366亿元的规模亦小很多。
在业务急速扩张下，德信中国的资产规模不断扩大。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信中国的流动资产总值一路攀升，分别为148.73亿元、194.39亿元、324.09亿元、417.85亿元。
德信一大亮点在于，近几年毛利率大幅攀升。2015年、2016年、2017年，以及2018年前三季度，公司的毛利分别为5.92亿元、9.08亿元、15.32亿元及18.57亿元，毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%及32.4%。
对此，德信中国表示，相关增加主要由于已确认平均售价从截至2017年9月30日九个月，16758元/平方米增至2018年同期的18462元/平方米，以及平均土地使用权成本由截至2017年9月30日九个月7494.9元/平方米减至2018年同期7120.4元/平方米。
不过，近三年的规模虽在快速增长，但其营收增长却并不明显。招股书显示，2015年至2017年，德信的营业收入分别为56.95亿元、69.8亿元和65.54亿元。2018年前三季度，德信的营收为57.25亿元。
与此同时，近年来，德信的负债率也在不断增加。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信中国的流动负债总额分别为137.18亿元、159.45亿元、271.92亿元、354.38亿元。
此外，公司经营活动的现金流出超过现金流入。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信中国的经营活动所得/所用现金流出净额分别为28亿元，-1.21亿元、2.56亿元、-35.4亿元。
不过，德信预期2019年的经营活动将产生正现金流量净额，对此，德信在其公告内解释道，可能于2019年上半年预售若干新项目，具体时间取决于预售许可证申请的进度，这或会促进现金流入。此外，为获得充足的营运资金，德信将继续通过加强营销工作及进一步加强物业销售及预售的客户款项回收工作，以促进有关物业销售及预售的现金流入。同时，还打算通过协商及建立战略关系，更好地利用总承包商在建设协议中提供的付款条款，从而优化建设费用的付款安排以配合公司的收款及物业销售计划。于总部，各部门将基于外部融资机会及物业销售所得款项相关现金流入制定开发及建设安排、物业销售及土地收购计划以协调控制现金流出。
能否实现千亿目标？
同策研究院首席分析师张宏伟指出，在市场行情不太好，资本市场相对严格背景下，通过香港上市融资，策略角度来讲是正确的。不过，上市后需要对股民、投资者有所交代，业绩必然也要有所增长，因此，企业业务上必然有所扩张。
“上市本身不是目的，上市是为了企业有更好的发展，未来还需要看企业战略方面，在浙江以及长三角区域是否有更好的发展。”张宏伟说。
从布局广度来看，与很多浙系房企一样，德信奉行区域深耕，在大本营省份的布局比例较高，在土地储备上，德信中国主要布局于浙江省，这也导致进入其他区域的城市数量相对少。
公开资料显示，截至2018年11月30日，就权益比例而言，德信中国的土地储备总计约为693.39万平方米，其中约589.87万平方米位于浙江省。土地储备分布的前六大城市为温州、杭州、湖州、徐州、宁波和台州，这些城市土地储备占比超60%。其中，德信在温州、杭州和湖州分别持有26个项目、28个项目和18个项目。
在业内人士看来，德信的布局依赖浙江省，这容易使德信受到房地产市场调整和严控的影响，其面临风险时自我调整空间受限，从而影响业绩表现。
亿翰智库研究院主任张化东指出，德信特点比较新鲜，主要背靠浙江大本营进行发展，整个公司规模还属中型偏小，处于整个高速发展周期内。其区域布局，可能会使风险略微升高，“整个浙江市场周期性比较明显，可能会影响德信业绩和负债情况。”
在其招股书内，德信亦在风险因素内作出表述：业务及前景在很大程度上依赖于中国的经济状况及中国房地产市场，尤其是长三角地区各主要城市的表现，而中国整体上或该地区主要城市的物业销售或价格或物业需求的任何潜在下降，均可能对业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
“上市后有了资金必然会寻找机会，从企业策略角度来讲，也不会局限于浙江与长三角区域，未来其他城市有机会，对企业而言当然不会错过。”张宏伟表示。
实际上，德信也意识到了这一问题，其发展目光也不再只是放在浙江一个省份。在“立足浙江，深耕长三角，拓展全国业务”的战略布局，德信进军长三角地区及全国其他主要枢纽城市。
公告资料显示，截至2018年11月30日，德信中国在15个城市有74个正在开发中或持作未来开发的物业项目。这些项目中，开发中项目的总建筑面积约为559.2万平方米，持作未来开发项目的总建筑面积约为81.8平方米。集团的项目组合（包括合营企业及联营公司持有的项目）包括33个竣工项目，61个在建项目及13个持作未来开发项目。此外，未来德信还计划在武汉、郑州及长沙等增长潜力较大的全国各中心城市布局。
对此，德信表示，根据现时的开发计划，土地储备足够未来三至五年开发之用。不过，由于中国经济持续增长以及商业和住宅物业需求保持相对强劲，预期全国及在其经营所在的城市，开发商间对适合物业开发的土地储备的竞争将加剧。此外，采用公开投标、拍卖及挂牌出售的方式出让国有土地使用权，亦可能加剧开发土地的竞争及增加土地收购成本。
值得注意的是，德信曾提出2021年实现千亿目标。业内人士认为，尽管德信拥有长三角较优质的土地储备，但在房企销售普遍放缓、加速回笼资金的当下，其未来业绩增长仍面临一定的压力。
新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 柳宝庆
