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分析师回乡见闻:城市基建配套地产开发 人口齐聚武汉“年味”浓

2019-02-12 19:09:49      中国证券网      

  分析师回乡见闻:城市基建配套地产开发,人口齐聚武汉“年味”浓

  作者:申万宏源证券研究所姚洋

  钢铁行业和过年生活基本没有直接相关性,因此这次回乡见闻以钢铁下游需求为主,包括银行信贷、基建和地产,谈谈个人过年期间的一些直观感受,和与亲戚朋友交流后的一些收获。

  笔者的家乡是湖北省会武汉市,母亲的老家在湖北咸宁市通城县,位于湖北南部与湖南省交界。以往春节笔者都会在年前回到母亲的老家过年并住几天,今年因为刚结婚,过年主要呆在武汉,只在初二那天中午去了母亲老家,吃完中饭就返回武汉了,所以近十年也是第一次留在武汉过年。

  春运——高铁运力已较充裕,未来高铁投资空间可能有限

  笔者2月1号腊月廿七中午的高铁回武汉。2014年以后笔者就没有坐过火车回家过年,所以最近几年春运期间火车站的情况笔者也不太了解,但2014年春运也并没有给笔者特别深的印象,可能那个时候铁路运力和调度已经有了明显的改善。笔者个人感觉高铁班次和运力整体已经比较充裕了,已有线路增加班次的空间应该不大,未来高铁投资可能更多是针对一些相对偏远的地区,但这些地区的投入产出比,从高铁站的空旷程度和周边开发情况来看,可能并不划算。

  市内交通——超前投入使得交通状况极大改善

  得益于过去“满城挖”式的超前市内交通基建投资,武汉市区交通状况比前几年改善不少。记得2010年前后,从光谷到汉口核心区域,地面交通甚至可以堵一下午,街道口和光谷广场等核心地段基本就没通畅过。现在城区主干道,无论是在汉口还是武昌,基本全天畅通。目前武汉三环以内一共有6坐长江大桥和两条过江隧道,还有一座杨泗港大桥在建。地铁基本上以一年通车一条线路的速度快速铺开。武汉市“十二五”规划新增城市道路里程400公里,主城区轨道交通建成4条线路(实际建成5条),总通车里程超过130公里(实际126公里),路网平均运行车速接近30km/h。“十三五”规划轨道交通总长400公里,新增400公里公交专用道。

  银行信贷和财政——“军运会”贡献信贷增量,地方债务总体可控

  笔者从亲戚朋友交流中了解到,某国有大行武汉市分行2019年新增贷款目标大约300亿,与2018年差不多,其中普惠和小微贷款余额目标翻倍,但总规模仍然不大。不过某银行在手的普惠小微项目非常少,需要重新发掘客户,所以任务还是非常艰巨的。某银行要求新增贷款1/3要投向民营企业,但是投向包含地产企业,所以这部分不难完成。由于2019年武汉要举办军运会,所以分行向总行申请了200多亿的专项额度,至少能批下来大部分,大部分场馆5月份竣工,因此可以通过这个专项额度来发放一些贷款,总的信贷增量较2018年还是能增加不少。

  由于国家对地方政府隐性负债的约束,目前政府购买的项目基本只能做棚改,不过以后棚改也会尽量做商业化棚改。包括地铁、军运会场馆等市政投资,也都是看项目本身的现金流来审批贷款。武汉地铁公司收入除了票务,还有广告和周边地产开发,因此还款能力还是比较有保障的。近几年武汉的几个城投平台,某银行基本没有新增贷款规模,都是存量续贷,城投平台这几年陆续还款,负债率降得比较快,因此地方政府的债务总体上基本可控。

  房地产——供销两旺,精装房维权轰轰烈烈

  武汉这几年因为光谷,汉阳等区新城的开发,地产开发规模一直都比较大,过去7年有5年新开工增速高于全国增速。武汉这几年主城区都在限购范围内,认房认贷,本地户籍:首套房首付30%,二套首付50%,二套以上无购房资格;非武汉户籍:连续两年社保或个税,首套首付30%,无二套房购房资格。依靠着大规模市政基础设施投入和配套地产开发、棚改等,吸引武汉周边和市内农村户口买房落户,加上本地居民的改善和投资购房,同时政府对开发商有备案价格限制,因此武汉的商品房销售面积增速连续7年超过全国平均水平。

  武汉新建商品房去年二季度开始了一波10%左右的涨幅,但可能主要跟前几年高价拿地项目开始销售有关,因为二手房价格四季度开始跌了将近5%。目前武汉新房均价15000元左右,核心地段高端住宅均价3-4万,样本住宅均价接近12000元,在中西部地区算是名列前茅,城镇居民人均可支配收入也是排在几个可比城市中的第二位。同时,由于之前政府限价,精装房装修质量普遍不过关,大量项目遭到业主维权,据统计共有79个,市房地产交易中心表示这79个项目凡购房人提出解除合同的可以办理备案注销手续。不过由于购房资格稀缺,以及利息未必能全部补偿,实际退房的应该寥寥无几。

  比如焦点项目融创武汉壹号院最终与业主达成协议,将所有户型还原至毛坯状态,验收后由中标的装修公司装修,所有水管、电线、地暖等隐蔽工程材料全部更换为高端环保品类,所有材料由业主方提出,后期装修在8个关键点设业主开放日,所有节点均由业主验收并签字确认后方可进行下一步工序,若相关承诺不能做到,融创保证无条件退房,并赔偿业主的所有损失,包含已支付银行利息,及资金占用期间的利息(年息20%)。

  这么苛刻的条件融创都能妥协,只能说业主维权对知名开发商的品牌影响极大,开发商也不愿因为一个项目而影响全国其他项目的销售。

  消费——二三线城市以后的“年味”会越来越浓

  春节期间商场人流量依然庞大,无论是核心地段的高端商场“壹方”还是新开的永旺梦乐城,消费者数量丝毫不减,甚至比平时圣诞等节假日的人流量还大,餐饮尤其繁荣。周边地区孩子在武汉工作的,有不少全家会来武汉过年,在外地工作的年轻人也会回武汉,再加上越来越多的人选择年夜饭在餐馆吃。而在初二回老家的时候,感觉县城里的人流没有前几年大了。初二中午进县城的时候看到出城的车堵在路上,数了一下至少有十五个以上不同省市的车牌,一方面是惊讶居然有这么多外地工作的人春节开车回到这个湖北湖南边境的小县城过年,另一方面也感慨大家在县城呆的时间都不长,笔者自己也是中午过来吃完午饭就回武汉了,料想县城今年过年的消费不会太好。

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