作者 | 铁臂阿童木
关于泡沫,我们总是谈之色变
甚至90%的自省看上去都在自我批评,实际上却在批评他人!
问题是,泡沫应该“背锅”吗?
答案是否定的!
纵观人类的发展史,
从工业革命到互联网浪潮,
无不闪耀着泡沫的光辉!
所以,要我说
发展的小名就是“泡沫”
泡沫的学名就是“发展”
导语:任何感慨和经验总结,在不摆事实的前提下都带着控诉的恶意,任何积极的信念都是耍流氓。
No.5:次贷危机
20世纪90年代,美国房地产业经历了惊人 “健康” 的发展阶段。尤其是进入21世纪,伴随科网泡沫的破裂,9·11事件的催化,地产泡沫越来越大,直至破灭之时,购买热潮迅速地变成了出售热潮。但这次泡沫取得了几十亿政府资金和三十几年的善意努力都没有达到的效果,那就是:改造了城市中最破旧的一些区域。它还导致了国内部分人口的重新分布,提升了美国的房屋品质,加强了美国的房屋理财观念。
事实上,泡沫并不是偶发的,90年代的美国出现了形成地产泡沫的所有预兆......
01
令人伤感的一次进步
互联网泡沫破裂后【往期回顾请戳:人类泡沫史:科网泡沫】,当时有代表性的新经济公司开始集体裁员、紧缩支出、大幅减少资本投资。最鲜明的例子就是安然(Enron incident),短短几个星期,其在册员工从2万人变成了几十个。
据统计,2001和2002年之间,美国科技、网络和光缆企业共削减工作岗位超过60万个。并且,讽刺的是,同期新增岗位中,能够获取高薪的竟是刑事辩护律师,但这个岗位的薪酬水平与出事前的安然、世界通信等提供的职位仍无法相提并论。
直至2001年11月,经济衰退的周期宣告结束。但是,国内的投资却持续衰退——连续9个季度的下滑(这是1947年有数据统计以来投资最差的时期)。
一个完整的经济周期由以下几个阶段组成:扩张阶段、衰退、收缩、复苏,周而复始,循环往复,但不定期发生。持续时间从超过1年到10年甚至12年不等。
NBER的专家们发现了三类与经济周期相关的金融指标。第一类:"领先"指标,最常见的指标有失业保险申请率、货币供应量、周平均工作小时、新房开工率、股票指数走势等;第二类:"契合"指标,常见指标包括工业总产值、社会商品零售额、货币流通量等;第三类:"滞后"指标,常见的指标包括全民固定资产投资、商业贷款、财政收支、零售物价总指数、消费品价格指数等。
根据这些指标的升降和绝对水平,NBER来对每轮的经济周期进行界定。
美国经济研究局
(N B E R)
当然,这个局面并非完全是泡沫创伤后遗症。随着全球化的进程加速,美国公司越来越倾向于外部采购,而非自主投资。公司业务增长,却不会增加工作岗位,而国外市场的劳动力需求则急速上升。
2001-2004年间,美国流向其他国家的外国直接投资金额年均增长20%。
而“墙外红”的结果便是:国内的技术岗位难觅!在全美经济衰退结束后,美国的工作岗位数量持续减少了两年多。国内市场极需新的行业带来就业和增长的动力。
2001年9月11日,是美国历史不可磨灭的一天,9·11后的美联储开启降息周期,联邦基金利率从3.5%降到1.75%。2003年6月,这一利率降到了1%。加上对于通货紧缩前景的担忧,房屋抵押贷款利率迅速从2000年的8%降到了2003年的6%。
资本都是逐利的,低息资金很快涌入了房地产行业。
2001-2003年间,二手房交易量(按套数)上升了18%;房屋的均价增幅达21%;新房交易量增幅15%。房地产的需求提振,传导到地产产业链。从整个国家的角度来看,地产行业确实是推动经济增长、创造就业、接纳过剩劳动力的最佳行业。建造、销售、装修和翻新房屋都需是劳动密集型行业。毕竟,每建造或者销售一套房屋,各行各业的需索人,蓝领、白领都需要行动起来;抵押贷款中介、律师、产权保险人、契约公证人、资产评估师、搬运工、建筑师、工程师、装修工人、五金店老板、家装和建材零售经理、水泥和木材、清洁供、设计师、园艺师、灭虫工人……最重要的是,这些工作都属于国内人员的岗位。2001年到2005年的一份就业研究发现,房地产行业所提供的岗位占比整个私营机构的36%。
事实上,政策在房地产行业的此轮兴盛中起到了至关重要的作用。银行在政策的推动下萌生了充分放贷动机(银行可以把其中的许多贷款卖给1933年新政保留下来的金融基础设施、联邦国民抵押贷款协会和联邦住宅抵押贷款公司——俗称“两房”)。
按照新政时代的设计,只要房屋贷款符合标准,这两家准政府机构就会从债券市场借款,从银行和其他放贷机构那里购买抵押贷款,然后把它们打包成债券或者保留在自己的资产负债表上。“两房”有深厚的政府背景,可以免除州和地方的所得税,还可以申请到利息低于市场正常水平的贷款。
仅仅2003年,两房通过各种 “政府特权 ”,人为的降低了房贷借款人的成本,金额达134亿美元。
02
次贷果然来了
“ 房价上涨幅度越大 ”
“ 它们就越愿意提供贷款 ”
符合 “两房 ” 标准的贷款底线很快在供需两旺的市场情势下被突破了!
纵观历史,私营机构在乐观的市场条件下总是富有冒险精神:他们愿意为信用不佳的人们提供高息贷款(次级贷款,即次贷)。所以,次贷就这么应用而生了!
2000年,次贷发展处于初级阶段,占比抵押贷款总量的区区2.4%。互联网金融平台趁着房地产市场的繁荣将次贷迅速推向全国:银行和抵押贷款公司可以得到低息贷款,再以高息把贷款发放出去,然后把这些贷款出售给“两房“主导的抵押贷款证券市场。2001到2005年间,次贷规模增长200%。
随后,美联储再次助推贷款革新。随着房价的上涨,银行等出借方开始提供可调整的贷款按揭利率,这相当于按揭贷款的促销策略——购房者可以在按揭贷款的最初几年里享受优惠利率,有点类似于国内的住房公积金贷款。
但是,这样的制度要求购房者必须承担未来利率可能上调的风险,而是否上调完全取决裕美联储政策的抉择,而联储此时明确宣布:“ 可调整的按揭利率是购房者的最佳选择。” 很快,这个促销型贷款的占抵押贷款总量的比重迅速上升。
随着贷款的口子大开,供求关系导致房屋价格迅速上升。2002-05短短三年,全美房价的升幅都超过了20%。而美国房价的历史数据显示,从1890年到2004年,住宅价格总共只增长了66%,年均0.4%。但是,在那个特殊的市场气氛下,市场参与者一致认为地产没有任何风险,应该不惜一切代价购买。
政府也在推动地产市场的泡沫。仅2005年,政府的房屋补贴就达2000亿美元。对于只有转移支付功能的政府而言,房屋贷款利息优惠相当于是第三大“税收支出”,规模仅次于同期的退休金计划和医疗保险支出。
房地产市场在众多力量的主推下火箭一般的飞速发展着...但是,人们的平均工资水平并没有同步起来,不仅没有增长,反而出现了下降。
于是乎,地产商又创造了新玩法:过去,地产充其量就是一个搏价格上升的投机活动,全社会努力创造杠杆,以小博大的吹泡泡,但最起码,要有投入。现在,地产市场被玩出了空手套白狼的戏码。消费者开始依靠贷款购置的房屋作为抵押再次贷款来支持个人消费!资产增值抵押贷款诞生。联储的新发明,这种新玩法在2001年底占比居民部门的可支配收入3%,2004年秋这个数字已经是10%。
03
泡沫之所以被人攻击
只是因为它破裂了
泡沫最初的破灭声出现在2005年秋。数据显示:房屋的月销量和价格都在下降。到2006年7月,房屋价格出现了持续1年下降的情况——本轮周期从未发生过。地产公司开始持续的大幅降低自己的收益预测。2005年秋到2006年初,标普住宅指数的交易型开方式指数基金跌幅达到35%。
房地产行业无法再持续提供新增工作岗位,相反,2006年的中期,次级贷款总额达到历史顶峰,占比总贷款额的13.4%,其中,6.2%的次级贷款都出现了坏账或欠款。经济增长率迅速下降的主要因素就是地产,它不再能推动消费或拉动投资。当年7月20日,联储主席伯南克发表国会演讲时说:“房地产市场的下滑是有序进行的。”
接下来的故事就是,各种次贷业务的巨头破产、拍卖、陷入旁氏骗局的丑闻。
2005年11月开始的一年内,全美范围的房价下降了3.1%——数据上看貌似并不严重。但是,不要忘了,当时房屋已经成为投资性的资产,任何幅度的价格下降都使供需关系急转直下!
购买热潮很快变成了出售热潮。房价下跌很快导致买家宁愿交罚金也不愿意背上不断贬值的房产这个负担。
2006年3季度,42%的新房购买计划都撤销了购买合同。2007年,次贷危机的严重情况就不再赘述。正是它,引发了2008年全球金融危机,成为了全球经济里程碑般的存在。
直至十年后的今天,次贷危机带来的各种影响都还持续存在。
美国的21世纪的地产泡沫像只蝴蝶,它在21世纪初煽动了翅膀,大洋彼岸的我们到今天都在感受剧烈的震动。
04
积极意义
尽管地产泡沫从来都和金融体系无法分割,但是金融体系的变革,站在今天,我们很难说美国的金融体系发生了实质性的、类似像1933年新政那样的翻天的变革。
但是,很明显,美联储在次贷危机之后,在引导市场预期方面做了很多的努力,货币政策与金融市场的共振,比之前的周期显得和谐了。让市场对货币政策的预期“有迹可循”,这正是坚持了1933年新政关于信息公开的原则。
那么,再来看实体的影响吧!泡沫在吹大的过程中,总会有资本的助力。
20世纪70年代以来的三十多年里,美国政府就启动过数十亿的政府资金想要做旧城改造,但是都没有成功——资金不够、动迁民意不支持。一场浩大的地产繁荣,美国的偏僻角落都被改造一新。比如,纽约南布朗克斯区三十年前被大火焚烧,私人资本把这里改造成为新的威廉斯堡,成为纽约艺术和时尚地标。2000年在经济周期处于衰退的阶段,纽约城市边缘的房子不到25万美元就能买下,2006年挂牌出售价是140万美元。
从整体看,美国几乎所有的城市都建造了新房,对旧房进行了翻修——美国的房屋品质得到了提升。开放商可能会在泡沫破裂过程中破产,但在建公寓会被其他建造商继续建造;空置房屋会被降价卖掉,但不会被拆除。
一场地产泡沫还导致了美国部分人口的重新分布。2004年的《纽约时报》记录,大约50万人离开加利福尼亚,前往房屋价格较为便宜的犹他州、内华达州和密苏里州,原因是受不了加州的高房价。
地产泡沫还给全体美国人送去了精神基础设施建设:越来越多的美国人开始认为买方优于租房,人们开始用8%的利率进行房屋净值贷款,而不是使用利率为20%的信用卡贷款——透支未来、不计后果的乐观逐渐变得理智了。由于拥有了房屋,负担了贷款,普通消费者开始关注利率变化了——10年前,只有债券交易商才关心利率。
社会对于个人理财、储蓄的理解又再上一个台阶。2006年,芝加哥交易所的房屋指数期权的交易量很小。泡沫破裂之后,人们意识到保险和对冲的必要性。大家开始为自己的房屋购买针对大火、洪水、价格下跌的保险,风险社会化进一步被推进。
05
铁臂阿童木的感悟
上世纪90年代的互联网技术,美国在投入和产出方面都再次领导了全球。我看过一本关于日本失落十年之后为何一蹶不振的书,该书作者用数据表达,日本在网络科技生产力方面的新一轮国际竞赛中落后了,从此失去了再现辉煌的可能,沦为二等发达国家。美国的科技投入是这么巨大,而网络是如此深刻的影响了经济、社会、人们的生活方式、信息的传递等.......
房地产泡沫在某种程度上美国在网络泡沫破裂之后,一直没有成功找到有效应对新世界的方法的一种次优选择。
房地产这样一个巨大的长产业链,按照中国自己的经验,即使是泡沫似乎能吹的时间可以更久——而美国这么巨大的经济体,次贷危机从兴盛到破裂也才短短7年。
其后,美国还曾经短暂的制造了能源泡沫,但时间更短,幅度可以忽略。2018年,当川普操着各种看上去、听上去“不体面”的口吻,强有力的推行着诸如“结束出生公民权”这样的“反开放”政策时,我们看看美国国内的就业、经济增长,你能说这些关门、紧缩、自我保护的倾向没有国内的群众基础 ?