万科郁亮：房地产行业不可能恢复过去的增长岁月

深圳东，桔钓沙湾畔，浪骑游艇会，12月14日，万科南方区域媒体交流会于此举办，主题是“历千帆仍热爱”。

开始时，是温庭筠在《望江南》里写，过尽千帆皆不是，斜晖脉脉水悠悠。后来，一个地产大佬在他的个人作品里写，“尚未佩妥剑，转眼便江湖。愿历尽千帆，归来仍少年。”

千帆充满了挫折，今年的地产市场何尝不是“千帆”，但无人愿意肠断白蘋洲。万科当然也是。

南方区域，万科总部所在地，是万科新业务走得最快的区域。按惯例，首先上场的是区域一把手。万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官、深圳公司总经理张纪文，曾提出“八爪鱼战略”，对应万科的8种创新产品，如今它们成为了万科的多元化业务。

今日，张纪文的发言依然与万科多元化业务相关，但他开始谈交互、谈触点——一些房地产业并不熟悉的话题。

但开场还是跟住宅相关。“两三年前，我说过，如果用销售额去衡量一个房企，只有一个字——死，死在那个数字上。以前，行业还在高速发展期，对比只有销售金额这一单一维度，现在不是。以前人们到新城市，想着要安家买房，但现在即使不买房，租房也很舒适，除了家庭，还有生活。”

城市以人为核心，乡村也以人为核心，所有故事发生在人的基础上。定位为城乡建设与生活服务商的万科，不愿再做一家简单的简单的地产公司。

张纪文说，“我们要在城市里跟更多的人发生交互，不仅要做不动产的建造销售，也要做房地产的运营和服务。”

万科甚至设想，以后每个业主都会有一本万科护照，他们在万科所有业务的权益和积分都能累积下来。

张纪文称，万科没有脱离房地产，只是在这个基础上延伸，做多元化服务。参与城市的建设，靠单一的住宅销售是无法成功的。

如直至目前，万科南方区域中，长租公寓业务泊寓已进入10个城市，共281个项目，共24万套，服务租户7万人；教育业务已进入12个城市，共85个项目，可提供8万个学位，学生授课人数达10万人。

“未来的万科，由过往30年积累百万级客户，变为每年与人千万级触点，和场景的亿次交互，将为城乡50%的主流客户提供产品和服务。”

这个属于未来的场景，显然多数人还难以理解，否则不会在万科董事会主席郁亮回答出“不以赚钱亏钱来衡量战略对错”来回答多元化盈利模式问题的半个月后，又被质疑万科是否转型过早，且过于忧患审慎。

郁亮表示，用财务指标来评价多元化业务的成绩，有必要，但不充分“。希望不要因多元化引起概念之争，我们行业会恢复过去的增长岁月吗？不可能。我们围绕战略做的努力，跟现实是有联系的。万科早就说过不做（销售规模）老大。”

据万科披露的销售数据，2018年1~11月份，公司累计实现合同销售面积 3599.0万平方米，合同销售金额5439.5亿元。 就前三季度的销售而言，销售增长不足一成。

第一财经问，万科不做老大，但可以接受失去前三的位置？万科能接受规模多少的倒退？

郁亮告诉第一财经，“万科正在跑一场马拉松，跑马拉松不可能每时每刻都是第一名。”至于是否能接受失去前三的位置，能否接受规模的倒退，郁亮狡黠地拒绝回答。

郁亮对第一财经表示，虽然暂时失去第一名的位置，“但万科有一颗冠军的心，我们的目标是白银时代的最终胜利。”

尽管围绕白银时代和未来所作出的种种业务，其中一部分万科甚至连盈利模式都未摸索清楚。譬如被万科称为探索业务的养老地产，譬如全面暂停签约新房源的万村计划。

万科此前对外宣称，万村计划照常进行，并未停止签约新房源。但张纪文如今终于在会上承认这一流言。

“万村计划分4步走。第一步是，未来如何运营，一年前完成了；第二步是铺排规模，完成7-8万间规模，如今也已完成；第三步是需要将这些量进行打磨；第四步，思考用什么方式扩大？现在我们正处于第三阶段，但这不是最近才暂停的，是一年多前就决定了今年9月左右暂停。”

相比谈交互的张纪文，孙嘉的发言更互联网化，他宣称以科技赋能官的身份出席这场交流会，而非万科执行副总裁、首席财务官。

孙嘉以Katerra、WeWork两家国外公司举例，它们应用大数据分析、建立机遇BIM的核心数字化开发平台，来实现低成本高效率的企业管理，提升办公体验。

孙嘉称，科技在改变，也许会彻底颠覆传统的不动产业。“我们的业务越来越复杂，客户越来越广泛和多样，利用科技赋能，既有内部动力也有外部压力。”

万科科技赋能的发展路线图是，2016－2018年实现信息化，主要是打基础为万科业务服务；2019-2021年实现数字化，建立连接促进共享，充分实现数据价值；2022－2024年实现智能化，利用智能应用，构建行业生态平台。

但如何量化抽象的互联网＋不是件容易的事，科技赋能每年给万科节省了多少成本，增加多少利润？

孙嘉告诉第一财经，“万科做过模型测算，但现在很难给出IT方面的投入产出比的具体指标，其实平安这些公司投入比万科多得多，他们告诉我这些投入很值得，我也相信。”

万科短期内并不指望科技赚钱，其更远期的目标是在万科40岁时，科技能成为万科的行动力。

但当下，万科要“活下去”，而且活得更好。至于那个一直漂浮在万科上空驱之不散的问题，郁亮说，“大家一说到活下去，就联想到讨饭，理解错了，别人说活下去的时候可能真的活不下去了，但我们这么说只是谨慎。万科不是乞丐。”