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金融环境与房地产研究

2018-11-09 15:02:13      中房网      

  三季度中国房地产业金融环境指数微幅回升,不改“偏紧状态”

  报告摘要:

  1、M2-GDP-CPI延续震荡下行趋势,连续4个季度为负。M1同比增幅连续8个季度下行。全国银行间市场同业拆借月加权平均利率走势稳中有降。个人住房贷款余额同比增幅连续7个季度收窄。全国首套房贷平均利率连续8个季度上行。房地产开发企业到位资金同比增速小幅回升。

  2、从2015年一季度开始,中国房地产业金融环境指数不断攀升,于2016年一季度达到阶段性高点,此后便一路下滑至今,由“宽松”变为“偏松”,由“偏松”变为2017年三季度的“正常”,并在四季度变为“偏紧”,此前已连续下跌9个季度,三季度微幅回升,仍停留在“偏紧”区间的中部。预计2018年四季度中国房地产业金融环境指数将保持平稳,停留在“偏紧”区间。

  3、经过几次涨跌周期的验证,房价和商品房成交量与中国房地产业金融环境指数走向一致,它们表现出明显的“货币”效应。随着中国房地产业金融环境指数的收紧,预计2018年四季度全国商品房年初累计销售面积同比增幅将保持稳中收窄,甚至转为负增长,并且房价同比增幅仍将持续回落。

  房地产业作为一个资金密集型行业,对资金有很强的依赖性,金融环境的变化直接影响房地产市场。因此,持续跟踪金融环境的变化,对于研究楼市变化非常重要。本报告以季度为时间节点,旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况,力图通过跟踪研究金融环境和房地产数据,剖析二者的相互关系,尤其是通过金融环境研判房地产市场趋势。

  本报告从房地产业面临的金融环境,共选取6个最具代表性指标,对指标体系中各指标进行标准化处理后,和各指标权重相乘,即可得出当期中国房地产业金融环境指数。

  根据2011年以来6个指标波动情况,利用五分法将金融环境指数分为五个区间,分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”,分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。需要指出的是,本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分,并非绝对概念。

  一、2018年三季度中国房地产业金融环境

  1、M2-GDP-CPI连续4个季度为负

  货币供应,主要是为了满足经济增长的需要,同时物价上涨也需要新增加一部分货币。那么,可以近似的认为,广义货币增速减去经济增速、减去消费品价格增速,所得到的增速差额,可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速,该增速差额越大,意味着越可能推高房价(属于资产价格),反之,该增速差额越小,意味着越不可能推高房价。

  从2011年三季度至2012年三季度,M2-GDP-CPI的增速差额一路上行,从-2.1%上升到5.5%,此后该增速差额在4%附近振荡前行,一直延续到2015年底,之后,从2016年初至今,该增速差额保持了下行趋势,2017年四季度进入负区间。2018年三季度,该增速差额为-0.7%,与二季度的-0.6%相比略有下降。目前该指标已连续4个季度呈负值,预计未来有望逐渐平稳。

  根据历史经验判断,该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平,意味着会略制约经济的增速(但有助于实现经济有质量的增长),但同时有利于控制房价的大涨。预计随着金融进一步回归为实体经济服务,比过去低一些的M2增速将成为新的常态,而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平,不会对楼市造成“大水漫灌”。

  2、M1同比增幅连续8个季度下行

   M1,狭义货币供应量,M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标,M1增速高,则楼市升温;M1增速低,则楼市降温。

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