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【同花顺·火线】上海首套房利率重回9折已泡汤 全面宽松之风难吹至房地产

2018-08-10 13:46:59      同花顺财经      智研出品

  8月9日,中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房利率折扣,从95折降至9折,为首次购房者释放利好,而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。

  此前,工行上海分行4月26日之前执行的是首套房利率九折,即利率为4.41%;4月26日之后进行调整,此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折,即利率为4.655%;8月9日上午,工行再度变更首套房利率政策,重回9折。在同日,同样作此变动的还有农行上海分行。

  但是话音未落,今日下午,工行上海分行召开紧急会议,商量是否还采用首套房9折利率。该人士表示,前一日该消息在市场传播后,社会舆论巨大。因此上海分行领导正召开紧急会议商量利率优惠是否延续,“大家都在等通知”。

  随后,农行也出面否认下调首套房贷利率并且将严格执行差别化信贷政策。农行上海市分行将进一步加强个人住房贷款差别化信贷政策执行力度,继续支持购房刚性需求,按借款人风险情况审慎定价,加强贷款审核,严控信贷资金违规流入房地产市场,坚决遏制房价上涨,确保房地产宏观调控政策落实到位。

  难道宽松的政策面已经影响到楼市了?这是楼市即将开启再次上涨的信号吗?

  提到楼市松绑,统计其他三个一线城市中,似乎松绑的预期并不一致。

  7月北京首套房贷款平均利率为5.47%、二套房贷款平均利率为5.90%,环比上期均未出现变化。

  深圳与7月发布楼市“深四条”,不仅规定暂停公司买房,公寓限售5年,新供应土地上公寓只租不售,还在规定住宅限售3年,不追溯的同时,对离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的购房者,首付款比例不低于70%。这也使得深圳成为调控最严厉的一线城市。

  但是一线城市中,也有银行房贷利率也呈现下降趋势。

  7月广州首套房贷款平均利率为5.55%,二套房贷款平均利率为5.89%,环比均有所下降。但此前利率一直高企的汇丰银行由上浮25%降至上浮15%,上个月利率上浮30%的交通银行这个月降至上浮12%。二套房贷利率方面,工商银行、建设银行和浦发银行都从上月的上浮20%降至上浮15%,而上个月二套不放贷的交通银行本月则实行上浮18%。就目前情况看,兴业银行和浦发银行房贷利率较低,放款仅需1-2周,整体而言较为宽松。

  以上两种极端情况出现,我们该如何看待这个问题?

  首先,房贷利率的下调,与银行自身业务发展策略有关。一些银行有一定的信贷规模,可能会将相对稳健的个人住房贷款业务,作为下一步的发展重点,所以通过下调利率来抢占更多的市场。

  其次,房地产因城施策,分类调控仍是贯穿全年的主基调。之前调控较严的城市,且去化率降到了较低位置的城市,或有适当的放松,包括对土地的出让,包括对人才的引进,也包括限价政策的调整(限一般对后期项目都会适当给予一定增幅);而对于房价上涨过快的城市则会加强调控;对于按揭贷款也是一样,银行对房地产类贷款的风险偏好也开始回升。

  此外,政策的影响本身就是动态的。即使政策本身没有变化,但其影响效果是动态的。如购房对社保的要求从3年调至5年,但调控至今已接近两年,当时被限制的需求也在逐步释放;大多数购房者买房本身也是有节奏性的,房价上涨的时候销量集中出现,调控政策出来大家在观望,观望到一定程度后出现量价回缩,之后达到量稳价跌的时候,大家的购房意愿又逐步被激活。

  但是对于地产领域方面,也有一些细微的积极因素值得我们关注呢?

  有的

  第一、上海6、7月份以来二手房市场整体降温,7月网签量和价环比下降11%和4%,我们认为利率的调整是市场和流动性共同的结果,数据显示全国重点城市首套房利率已经连涨19个月,流动性改善下我们认为按揭贷款利率继续上行空间有限。;另一方面,是供给端融资层面改善。

  第二、上月中旬的资管新规细则落地也能印证去杠杆节奏的变化。资管新规细则明确公募产品可以适当投资非标准化债权类资产,允许金融机构在过渡期内可以发行老产品投资新资产,同时降低了资管新规过渡期内非标准化债权资产的投资难度。

  总结:

  近期关于楼市的调控政策接连颁发,整治房产市场乱象问题。

  7月31日召开的中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”。从“过快”二字的删除、七部委联合发声、约谈北京房产中介等,决策层对“房住不炒”的决心可见一斑。这不仅让在近期经济发展面临挑战的背景下,一直不绝于耳的“楼市放水”的猜测消弭,也让今年力度明显加大的楼市调控进一步升级。

  但是值得注意的是,在“坚决遏制房价上涨”政策背景下,银行房贷政策仍将“偏紧”。同时,表外转表内因素会在一定程度上挤占银行房贷投放规模,也会推升房贷利率水平。下半年房贷利率仍有上涨可能,银行在一二线城市与三四线城市的策略将进一步分化,调控精准性也将进一步提高。

  

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