【中信建投房地产｜周末小品（十七）】机构地产股持仓的历史回顾
二季度基金地产持仓市值继续下降
随着公募基金2018年中报披露完毕，我们以基金市场类全部基金作为分析样本来分析基金对地产股的配置变化。2018年中，房地产板块的基金持仓总市值达到645.9亿元，相较于2018年一季度末减少14.7%，在经历连续5个季度持仓总市值正增长之后出现回落。
持仓比例来看，二季度基金重仓持股中房地产板块占股票投资市值比重为3.6%，较2018年一季度末下降0.43个百分点，与2017年末基本持平，低于标准配置比例，相对标准行业配置比例落后0.41个百分点。
从具体个股来看，公募基金持仓市值高于5亿元的地产股共有14支，其中保利地产持仓总市值达到100.6亿元，占比基金股票投资市值的0.56%，重仓持有的基金数量为289支，均为地产股中最高，万科A、新城控股、华夏幸福、招商蛇口持仓市值位列其后。
以持有基金数量角度来观察，重仓持有数量高于10支基金的共有13支地产股，其中中南建设和华发股份重仓持有基金数量在二季度出现增加，而重仓持有其他11支地产股的基金数量均有所下降。从持仓股份数量变动情况来看，荣盛发展和蓝光发展的持仓股份数量增加最多。
陆港通持股比例增加趋势不变
尽管国内市场对于地产板块的配置意愿出现下降，但我们观察到自2016年以来北上资金及QFII等外资持续增大地产股的配置规模，截至2018年二季度末，陆港通基金持有地产板块总市值达到52.3亿元，相比于2016年一季度末规模已增长超过15倍，同时占股票投资市值比重为3.28%，尽管仍低于行业标准配置，但自2016年四季度以来始终处于上升趋势之中。具体股票来看，持有总市值居前的A股地产股为保利地产、华夏幸福、万科A、荣盛发展、招商蛇口、金地集团和中南建设。
机构持仓地产股的历史回顾
经过多轮周期的变化，机构对地产股的持仓发生了什么变化？我们梳理了2011年以来机构持仓地产股的周期，主要呈现以下特点：
1、 在行业景气周期加配，在政策高压环境持续低配
从季度变化角度，2011年以来机构对地产股共有2次集中超配，分别为2012年、2014年，分别对应2轮小周期的房地产牛市，而且体现了资本市场的前瞻预判，不同周期政策环境不同，但都对应不同程度的放松，随后的2013年和2015年房地产市场成交量价同比增速均大幅提升。我们以重仓持有基金数量高于10支作为重仓配置的衡量标准，2012年和2014年也都出现了明显提升。2018年1月也一度出现机构对地产股的超配，背后也蕴含了一定程度对行业政策放松的预期。
2015年开始由于房地产市场重归火热，趋严的政策监管开始压制板块，之后基金对地产股持续处于低配水平，但从2017年开始，低配比例持续收窄，主要在于三四线城市成交超预期叠加集中度提升逻辑得到机构认可。重仓持股地产的基金数量也较2016年明显回升，2017年末地产股持仓市值同比增长38%。
2、 机构配置特点：注重流动性和成长性
我们整理了2011年以来每个年度的持股基金数量最多的TOP10，来回顾近8年以来基金的配置偏好。我们可以看到，具备稳健增长和流动性的龙头公司永远是最受基金偏好的地产股，万科、保利、招商蛇口（招商地产）、金地集团、华侨城等都是常年位列前10的标的，而另一方面，基金注重成长性，荣盛发展、华夏幸福、华发股份、阳光城、新城控股等具备长期高增长或者阶段性高增长能力的企业也是名单中的重要组成，而同时我们也可以观察到，部分近年逐步失速的公司也在名单中逐步淡去。
3、 持股集中度提升，行业持仓占比仍处低位
从持股市值集中度的角度来看，2018年中报房地产行业持股市值Top 5的地产股在行业内占比达到35.2%，2016年以来持续回升，意味着龙头地产股的头部效应愈加显著，2017年以来保利地产、万科A和招商蛇口的重仓持有基金数量明显高于其它地产股，基金对地产股持股集中度呈现明显回升。
4、 当前持股特点接近于2013年末2014年初
对比历史，我们认为当前基金持股类似于2013年末2014年初，同样处于行业持仓占比下降，但持股集中度提升的阶段，在行业处于调控高压阶段，以及融资渠道逐步收窄，机构更加注重房企销售和业绩增长的确定性，同时面对潜在的风险曝露容忍度也更低，带来了持有标的减少，但是持仓更加集中的特点。
从基金配置地产股的历史回顾来看，我们认为当前低配水平已经处于历史低位，结合房地产板块极低的估值水平，我们认为板块的安全边际已经在构筑。未来板块估值修复的动力将取决于行业基本面的边际改善，诚然当前板块依然存在一些不可证伪的负面传闻，但我们认为积极因素已经在逐步累积，包括如货币政策转向带来流动性边际改善，去杠杆节奏趋于缓和，都在形成板块估值改善的催化剂。
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