惠誉已授予新城控股集团股份有限公司(新城控股,BB/稳定) 总额为2亿美元、票息率为7.5%、2022年到期的高级债券'BB'的最终评级。该债券由新城控股间接全资持有的子公司新城环球有限公司发行。
债券由新城控股提供无条件和不可撤消的担保,鉴于其构成新城控股的直接、高级无抵押债务,因此,评级与新城控股的高级无抵押评级一致。惠誉在收到与已获得信息相 符的文件后授予该最终评级。最终评级与2018年6月11日授予的预期评级一致。
新城控股是新城发展控股有限公司(新城发展控股, BB/稳定)的子公司。惠誉根据母公司和子公司的评级关联性标准,采用合并方法对新城控股进行评级。新城控股代表新城发展控股在中国住宅建筑行业的全部投资,两者之间存在强大的战略和运营联系。
关键评级驱动因素
业务集中于长江三角洲地区:新城控股的资源多集中于相对发达的华东地区,包括长江三角洲和上海,这一策略不仅扩大了业务规模,而且在2017年实现了1.9倍的销售周转率(按合同销售额/债务总额比计算),自2014年以来的平均值也稳定在1.7倍的水平,彰显了公司通过收购新土地迅速创造销售额的能力。受益于存货快速周转的策略,新城控股充分挖掘了长江三角洲地区的强劲需求,获得了高于同业公司的合同销售增长率。
由于需求旺盛以及长三角地区平均销售价格的上涨,新城控股2017年的预售势头尤为强劲,贡献了约80%的合同销售额。2017年已售建筑总面积增长了59% ,达到750万平方米,平均售价同比上涨24个百分点至每平方米12,527元人民币。惠誉预计,2018-2019年度,公司有望实现1,300-1,600亿元人民币的年度合并销售合同总额。
杠杆比率降低:采取审慎的土地收购策略以后,新城控股的杠杆率从2016年末的45%下降到2017年末的40%。全年土地出让应占现金流出达到530亿元人民币,占950亿元合并预售额(不包括合营企业预售额)的56%。公司还一直在寻找合资伙伴以分担土地收购成本。
土地储备质量改善:截至2017年末,新城控股拥有约5,000万平方米土地储备(不含合营企业),足以支持未来四至五年的开发活动。公司将其在长江三角洲地区的土地储备比例调低到约56%左右,与此同时,扩大了在华南珠江三角洲、华中、华西及华北环渤海经济圈一带的土地储备规模,实现了土地储备的多元化。
利润率提升:新城控股的EBITDA利润率(将资本化利息加回商品成本后)自2016年的17.5%提高到2017年的27.8%。土地储备的平均溢价成本为每平方米2,905元人民币,与2017年每平方米12,527元人民币的合同销售综合平均售价相比,这一成本水平相对合理。惠誉预计,受合同销售平均销售价格的上涨及公司规模扩大因素的推动,新城控股未来两年的利润率将保持在25%左右。
经常性收入增加:新城控股计划利用主要位于二、三线城市的商场(吾悦广场)运营业务,在2018年将其租赁收入翻一番。惠誉预计,由于投资物业的收入贡献依然低于开发物业,集团的经常性EBITDA与利息支出比仍然维持在微乎其微的0.2倍,对评级的影响有限。
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